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创富心水论坛69177:北京“爆款”限房價項目靠什么突圍?

來源: 新京報 時間: 2019-04-12 11:34:29

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西城天鑄售價與周邊的二手房形成倒掛,成為其熱銷的原因之一。 新京報記者 袁秀麗 攝

中海望京府具備“爆款”面相的一個原因是“網紅”戶型,其139平方米的四居戶型,三個臥室和一個客廳全部朝南,兩衛一廚均為明廚明衛。 新京報記者 王海亮 攝

隨著近期北京樓市出現回暖跡象,占據北京新房市場半壁江山的限房價項目,出現了幾個熱銷以及較好銷售預期的項目而備受關注。在這幾個爆款限房價項目背后,是個案還是具有市場共性?北京限房價項目市場開始回暖了嗎?

“夜搶”限房價項目

半個月前,位于豐臺小瓦窯的限房價項目華潤電建橡樹瀾灣項目開盤,因為前有同區域世茂國風長安的大熱,該項目也是未賣先熱。據了解,項目當天共推出575套房源,選房客戶有870組,現場人數高達1300余人。項目采用手機線上選房方式,僅過4分鐘,560套房源就被搶一空,去化率超過97%。事實上,該項目部分戶型存在“槽點”,諸如140平方米的四居室,雖然南北通透,格局方正,但雙衛均是暗衛,通風換氣效果差。

同樣熱銷的還有世茂國風長安。該項目在2月18日選房,633套房源吸引了超過1000組客戶選房,成為農歷新年后第一個爆款限房價項目。與橡樹瀾灣相同的是,世茂國風長安部分戶型也存在硬傷,諸如90平方米的躍層戶型,東西向、2梯17戶。

與此同時,也有一些限房價項目,雖然地理位置相對上述項目遜色,但是市場口碑不錯。諸如已經取得預售證的“翠湖三杰”——山嶼湖、葛洲壩北京紫郡蘭園、萬科翡翠云圖項目。此外,預計于近期入市的還有位于朝陽馬泉營的中海望京府及大興金茂悅。

過去一年,北京限房價項目一直處在艱難的去化中,雖然個別項目熱銷,但是難以抵消整體去化不佳的處境。新年過后,在新項目入市有限的情況下,幾個限房價項目出現熱銷的背后引人關注。

價格已限,地段成“王道”

從2018年熱銷的佑安府、金融街融府、洺悅苑到世茂國風長安、華潤電建橡樹瀾灣等,雖然個別項目存在戶型瑕疵,但是并未影響銷售的原因是“地段+價格”優勢。上述項目分布在2-4環之內。更重要的是由于限制售價,價格倒掛,低于周邊的二手房價格,具有性價比優勢。

佑安府位于南二環到南三環之間,周邊雖然遍布大量的安置房,但是由于處于北京核心地段,連同周邊的招商中國璽、華潤昆侖域形成了一個高端住宅區,更重要的是,相比區域高達10萬元/平方米的售價,佑安府限售均價79459/平方米,大受購房者歡迎。

還有位于西南三環邊的西城天鑄,周邊交通通達、配套齊全,而同一區域的泰禾西府大院銷售價格已超10萬元/平方米,龍湖西宸原著均價已達131759元/平方米。西城天鑄最高銷售單價不超81690元/平方米,與周邊二手房形成倒掛,這也是其火爆的原因之一。

位于豐臺小瓦窯的世茂國風長安和華潤電建橡樹瀾灣,距西四環約4公里。更重要的是,兩個項目均價約53000元/平方米,而周邊二手房售價在6萬-7萬/平方米,“買到即賺到”。

在分析人士看來,對于限房價項目來說,地段是王道,相比周邊純商品住宅具有價格優勢,位置越好的限房價項目整體成交情況越好。

此外,除了地段優勢外,限房價項目的板塊優勢也逐漸凸顯。上述的“翠湖三杰”雖然位于五環之外,但是位居海淀區,距離百度、新浪、聯想、騰訊、網易等所在的中關村軟件園7公里左右,且前幾年海淀住宅供應稀缺,三項目能彌補區域內供不應求的狀況。

中海望京府項目雖然在東北五環外,但是臨近望京商務中心,較孫河更具區位優勢。更重要的是,阿里巴巴北京總部位于中關村科技園區朝陽園北區,距離中海望京府非常近。

需要指出的是,具有地段絕對優勢的北京限房價項目數量很少,僅在10個左右,截至目前,北京限房價項目地塊供應已經超過80宗,地段撬動熱銷不具有共性和普遍性。

要逆襲,靠產品

記者發現,“均好性+差異化”成為“地段+價格”外,限房價項目能夠實現逆襲的另一法寶,尤其是5-6環的限房價項目,地段不占絕對優勢,又遭遇集中供應、產品同質化嚴重,唯有通過周邊的配套,諸如軌道交通、教育、公園等,抑或是產品的創新等指標,進行均好性組合和差異化策略,方能夠在區域激戰中實現突圍。

諸如中海望京府,雖然具有板塊優勢,但是能夠使其具備“爆款”面相的另一個原因是“網紅”戶型的打造,據了解,其139平方米的四居戶型,三個臥室和一個客廳全部朝南,兩衛一廚均為明廚明衛,這在北京限房價項目中甚是少見。

再如大興金茂悅,雖然位于六環之外,但由金茂操盤,“科技精裝”交付、四居“網紅”戶型、不到4萬元/平方米的售價,并受北京新機場航空交通利好,在一定程度上彌補了地段較差的劣勢。

資深地產媒體人韓樂表示,縱觀幾個熱銷的項目,要么是具備地段優勢,要么是產品進行顛覆性創新,打造網紅戶型和爆款產品。在限房價項目中,產品品質愈發關鍵,用真正的品質去打動消費者,這才是今年限房價項目的主流趨勢。

■ 觀察

冷熱不均,平均簽約40%

相比幾個限房價項目的熱銷,事實上,大部分的限房價項目去化一般。韓樂表示,目前北京限房價項目的狀況是冷熱不均、兩極分化,地段好、品質好的項目大賣,相反,地段不好、產品也不好的項目則賣的不好。

合碩機構首席分析師郭毅也表示,熱銷并不能說明整體市場出現回暖趨勢,畢竟位置好的項目只是個案,絕大多數限房價項目位于五環外、六環周邊,這些項目普遍存在大面積滯銷的情況。

中原地產統計數據顯示,截至4月初,北京合計入市限房價項目45個,獲取預售證66期,提供房源30146套,網簽7631套,合計80.3萬平米,按照面積計算網簽比例,去化率是22.2%。即便算上實際的銷售,平均簽約數量也不足40%。

中原地產首席分析師張大偉分析,限房價項目已經普遍性降價10%左右,市場分化非常明顯,部分位置優質的項目,去化接近90%,而大部分項目自去年入市以來,去化不足40%。

值得關注的是,2019年,限房價項目面臨的壓力可能比2018年更為多樣化,除了產品同質化所導致的同類項目之間競爭外,還將面臨眾多共有產權房入市對其形成的客源爭奪。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,限房價項目加速去化最為有效的手段當然是在價格上做文章,對部分同質化明顯的戶型進行更為有效的價格優化。另外需要注意對于后續產品做更為精準化定位,以產品突圍勝于以價格突圍。

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